Inwestycje w odnawialne źródła energii WKRÓTCE NOWE OTWARCIE DLA FARM WIATROWYCH: 10 H ODCHODZI, CZAS NA DOBRE UMOWY DZIERŻAWY

Coraz większe znaczenie zyskuje jednak nie tylko sam dostęp do gruntu, ale także jakość umowy dzierżawy. To ona często decyduje o powodzeniu całej inwestycji, dlatego okres prac legislacyjnych zmierzających do otwarcia rynku energetyki wiatrowej to dobry moment, by przygotować treść umowy dzierżawy dobrze zabezpieczającej możliwość realizacji projektu farmy wiatrowej.

1. Przedmiot i cel dzierżawy

Przede wszystkim ważne jest określenie istotnych postanowień umowy dzierżawy, tj. precyzyjne wskazanie, jakiego terenu dotyczy dzierżawa i w jakim celu jest zawierana. Dla inwestora kluczowa jest nie tylko sama możliwość posadowienia turbiny wiatrowej na nieruchomości, ale również zabezpieczenie prawa do prowadzenia na działce wszelkich niezbędnych prac przygotowawczych i budowlanych, w tym także możliwości przygotowania dróg dojazdowych, linii przesyłowych czy stacji transformatorowych.

2. Czas trwania umowy i etapy realizacji inwestycji

Projekty elektrowni wiatrowych są inwestycjami długoterminowymi, a okres trwania zobowiązań z umowy dzierżawy nie może zagrażać ciągłości realizacji takiego projektu. Umowa powinna zatem obowiązywać przez cały cykl funkcjonowania farmy wiatrowej – od uzyskania decyzji środowiskowej aż po likwidację instalacji. Zwykle, z uwagi na kształt obowiązujących w Polsce przepisów dotyczących dzierżawy, uznających umowę dzierżawy zawartą na czas dłuższy niż 30 lat za zawartą na czas nieoznaczony, jako okres dzierżawy pod inwestycje OZE przyjmuje się 29–30 lat.

Warto też przewidzieć elastyczne rozwiązania na wypadek opóźnień, czy niezależnych od inwestora utrudnień w procedurach administracyjnych lub problemów z finansowaniem.

3. Prawo do poddzierżawy i cesji

Celem umożliwienia ewentualnej zmiany struktury właścicielskiej (np. w przypadku pojawienia się nowego inwestora), umowa powinna przewidywać prawo cesji praw i obowiązku lub ustanowienia poddzierżawy. Stanowi to dodatkowe zabezpieczenie realizacji inwestycji.

4. Wynagrodzenie

Właściciele nieruchomości często uzależniają zgodę na zawarcie umowy dzierżawy od zapisów o waloryzacji czynszu. Z punktu widzenia inwestora istotna jest natomiast przewidywalność kosztów. Czynsz może być ustalony ryczałtowo lub jako procent od przychodu. Ważne jest jednak, by zapisy dotyczące jego waloryzacji były jasne i nie prowadziły do niekontrolowanego wzrostu kosztów w czasie trwania umowy.

5. Zgody i obowiązki właściciela gruntu

Właściciel gruntu powinien zobowiązać się do współpracy przy uzyskiwaniu decyzji administracyjnych oraz nieutrudniania prowadzenia inwestycji. Umowa powinna też przewidywać zakaz sprzedaży, podziału lub innego rozporządzania działką, które mogłyby uniemożliwić realizację projektu.

6. Rozwiązanie umowy i odpowiedzialność

Umowa powinna jasno określać, w jakich przypadkach możliwe jest jej wypowiedzenie oraz jakie są konsekwencje naruszenia jej postanowień przez każdą ze stron. Brak precyzyjnych zapisów może skutkować niepewnością prawną i koniecznością rozwiązywania ewentualnych sporów na drodze sądowej.

Podsumowanie

Umowa dzierżawy to fundament inwestycji w farmę wiatrową. Dobrze skonstruowana, daje inwestorowi realną możliwość realizacji projektu, ogranicza ryzyka i zapewnia stabilność na kolejne dekady. Warto zatem już na etapie negocjacji zadbać o profesjonalne wsparcie prawne – bo dobrze napisana umowa to mniej problemów w przyszłości i większa szansa na sukces inwestycyjny. W razie pytań lub wątpliwości dotyczących projektów umów, zachęcamy do kontaktu.