Investitionen in erneuerbare Energien Von der Due Diligence bis zum Closing – wie Windprojekte in Polen sicher gekauft und verkauft werden

Bei Transaktionen mit Windprojekten ist der Kaufpreis nur ein Bestandteil des Projektwerts. Ebenso wichtig sind die Grundstücksrechte, die Qualität der Verwaltungsentscheidungen, der Status des Netzanschlusses, die Vollständigkeit der Dokumentation sowie die Frage, wer das Risiko trägt, wenn das Projekt den vorgesehenen Entwicklungsstand nicht erreicht.

Eine gut vorbereitete Transaktion erfordert daher nicht nur eine Einigung über den Kaufpreis, sondern auch die richtige Transaktionsstruktur, eine sorgfältige Due Diligence, einen entsprechend ausgestalteten SPA sowie einen präzise geregelten Übergang vom Signing zum Closing.

Share Deal oder Asset Deal?

Die erste Entscheidung betrifft die Struktur der Transaktion.

Bei einem Share Deal erwirbt der Käufer die Anteile bzw. Aktien an der Projektgesellschaft. Die Gesellschaft bleibt Partei der bestehenden Verträge, Eigentümerin ihrer Vermögenswerte sowie Inhaberin der Rechte aus Verwaltungsentscheidungen und Netzanschlussverträgen. Gleichzeitig übernimmt der Käufer jedoch auch die bisherige Historie der Gesellschaft, ihre Verbindlichkeiten und potenziellen Risiken.

Bei einem Asset Deal werden dagegen bestimmte Vermögenswerte oder Rechte erworben. Dadurch kann die Übernahme historischer Verbindlichkeiten begrenzt werden. Gleichzeitig muss jedoch geprüft werden, ob die einzelnen Bestandteile des Projekts – etwa Grundstücksrechte, Verträge, Dokumentationen oder Verwaltungsentscheidungen – wirksam übertragen werden können.

Die Wahl der Struktur sollte auf einer rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Analyse sowie auf den Besonderheiten des jeweiligen Projekts beruhen.

Due Diligence – Prüfung des tatsächlichen Projektwerts

Die Due Diligence sollte vor allem eine Frage beantworten: Erwirbt der Käufer ein Projekt, das tatsächlich gebaut und in Betrieb genommen werden kann?

Die Prüfung umfasst regelmäßig unter anderem:

• Grundstücksrechte für Windenergieanlagen, Wege, Kabel und sonstige Infrastruktur;
• Bauleitplanung und umweltrechtliche Entscheidungen;
• Netzanschlussbedingungen und den Netzanschlussvertrag;
• Genehmigungen und sonstige Verwaltungsentscheidungen;
• wesentliche Projektverträge;
• technische Dokumentation;
• Finanzierung und Sicherheiten;
• Rechtsstreitigkeiten, potenzielle Ansprüche und regulatorische Risiken.

Entscheidend ist jedoch nicht der Bericht als solcher, sondern die Übertragung der Ergebnisse in konkrete Transaktionsentscheidungen. Ein Risiko kann vor dem Closing beseitigt werden müssen, zu einer Kaufpreisanpassung führen, durch zusätzliche Regelungen im SPA abgesichert werden oder – im Extremfall – Anlass geben, von der Transaktion Abstand zu nehmen.

Auch der Verkäufer sollte das Projekt auf die Due Diligence vorbereiten. Ein gut organisierter Data Room, vollständige Verträge und die vorherige Beseitigung offensichtlicher Mängel können den Prozess erheblich beschleunigen und den Preisdruck seitens des Käufers reduzieren.

Der SPA als Instrument der Risikoverteilung

Ein SPA – Share Purchase Agreement – ist nicht lediglich ein Vertrag zur Übertragung von Anteilen. Bei einer Transaktion mit einem Windprojekt dient er vor allem der Verteilung der Risiken zwischen Verkäufer und Käufer.

Er regelt unter anderem den Kaufpreis und mögliche Kaufpreisanpassungen, Zahlungsbedingungen, Zusicherungen und Garantien des Verkäufers, die Haftung bei deren Verletzung, Indemnities für bekannte Risiken sowie die Führung des Projekts zwischen Signing und Closing.

Bei Projekttransaktionen kann ein Teil des Kaufpreises zudem vom Erreichen bestimmter Milestones abhängen, etwa vom Erhalt bestimmter Genehmigungen, der Sicherung von Grundstücksrechten oder dem Erreichen des RTB-Status.

Conditions Precedent – was muss vor dem Closing geschehen?

Nach dem Signing folgt häufig eine Übergangsphase. Die Transaktion wird erst abgeschlossen, wenn die vereinbarten Conditions Precedent erfüllt sind.

Dazu können insbesondere gesellschaftsrechtliche oder regulatorische Zustimmungen, Zustimmungen von Banken oder Vertragspartnern, die Freigabe von Sicherheiten, die Bestätigung von Grundstücksrechten, die Beseitigung im Rahmen der Due Diligence festgestellter Mängel oder die Aufrechterhaltung wesentlicher Genehmigungen und Rechte gehören.

Jede Bedingung sollte klar festlegen, wer für ihre Erfüllung verantwortlich ist, bis wann sie erfüllt werden muss, wie die Erfüllung nachgewiesen wird und welche Folgen eine Nichterfüllung hat.

Signing ist nicht Closing

Signing bedeutet die Unterzeichnung des Vertrags. Closing bedeutet die Durchführung der Transaktion und die tatsächliche Übernahme der Kontrolle über das Projekt.

Zwischen diesen beiden Schritten können mehrere Wochen oder Monate liegen. Der SPA sollte daher regeln, wie der Verkäufer das Projekt in dieser Zeit führen darf und welche Maßnahmen der Zustimmung des Käufers bedürfen.

Das Closing umfasst üblicherweise die Übertragung der Anteile oder Vermögenswerte, die Zahlung des Kaufpreises, Änderungen in den Organen der Gesellschaft, die Freigabe von Sicherheiten, die Übergabe der Projektdokumentation sowie die Durchführung der übrigen im SPA vereinbarten Maßnahmen.

Wie unterstützen wir Transaktionen mit Windprojekten?

Wir begleiten Investoren, Geschäftsführungen und Verkäufer während des gesamten Transaktionsprozesses – von der Wahl der Transaktionsstruktur über die Due Diligence und die Verhandlung des SPA bis zur Erfüllung der Conditions Precedent und zum Closing.

Wir koordinieren zudem die Zusammenarbeit mit technischen, steuerlichen und finanziellen Beratern und übertragen die Ergebnisse ihrer Analysen in die Transaktionsdokumentation.

Ziel ist nicht allein die Unterzeichnung eines Vertrags. Eine gut vorbereitete Transaktion sollte dazu führen, dass der Käufer genau weiß, was er erwirbt, der Verkäufer den Umfang seiner Haftung kennt und beide Parteien wissen, welche Maßnahmen bis zur Übernahme der Kontrolle über das Projekt noch durchzuführen sind.

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