Investitionen in erneuerbare Energien Verkauf von Erneuerbare-Energien-Projekten (EE) in Polen – wie Transaktionen typischerweise aufgebaut sind

Nachfolgend strukturieren wir die wichtigsten Elemente eines solchen Verkaufs – mit Blick auf die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen, die in der Praxis häufig darüber entscheiden, ob eine Transaktion erfolgreich abgeschlossen werden kann.

1) Was genau wird verkauft?

Bei einem typischen EE-Projekt in der Vorbauphase umfasst der Transaktionsgegenstand u. a.:

• Grundstücksrechte (Pacht-/Nutzungsverträge, Dienstbarkeiten, Vollmachten der Grundstückseigentümer),
• Genehmigungen und Verwaltungsverfahren (je nach Technologie und Projektstand: Umweltgenehmigung/Umweltentscheidung, planungsrechtliche Zulässigkeitsentscheidung für ein Vorhaben, Baugenehmigung, weitere Abstimmungen),
• Dokumentation (Konzepte, Gutachten, Karten, Analysen, Korrespondenz mit Behörden),
• projektbezogene Rechte und Ansprüche (z. B. im Zusammenhang mit dem Netzanschluss; in frühen Phasen liegen die Netzanschlussbedingungen häufig noch nicht vor).

2) Der Projektstand beeinflusst Preis und Vertragsstruktur

Je früher die Projektphase, desto häufiger ist der Kaufpreis teilweise bedingt (z. B. abhängig vom Erhalt der Netzanschlussbedingungen). In der Praxis wird oft unterstellt, dass der Investor die Netzanschlussbedingungen erst nach Übernahme des Projekts einholt – das prägt die Zahlungslogik und die erforderlichen Sicherungsmechanismen (mehr dazu weiter unten). Wichtig ist zudem, dass Netzanschlussbedingungen nur für einen begrenzten Zeitraum gelten (regelmäßig 2 Jahre).

3) Asset Deal oder Share Deal – zwei Grundmodelle

Projekttransaktionen im EE-Bereich werden in der Praxis meist in einem von zwei Modellen umgesetzt. Sie unterscheiden sich darin, was genau erworben wird, wie aufwendig die Übertragung von Rechten und Genehmigungen ist und welche historischen Risiken mit übergehen.

Asset Deal (Verkauf eines Projekt-Rechtepakets)

Der Käufer erwirbt ausschließlich die projektbezogenen „Assets“ (Rechte, Genehmigungen/Bescheide, Dokumentation), ohne die Gesellschaft des Verkäufers zu übernehmen.

Vorteile: klare Abgrenzung (weniger „Historie“ der Gesellschaft), unerwünschte Risiken lassen sich leichter ausklammern.

Nachteile: häufig höherer Formalaufwand (Abtretungen von Verträgen, Übertragung von Bescheiden/Genehmigungen, Zustimmung der Grundstückseigentümer) und dadurch oft ein längerer Erwerbsprozess.

Share Deal (Verkauf von Anteilen an einer Projektgesellschaft – SPV)

Der Käufer erwirbt die Gesellschaft, die das Projekt bereits „hält“ (z. B. Pachtverträge, Genehmigungen, Unterlagen).

Vorteile: operativ oft einfacher (weniger Übertragungen), insbesondere wenn zahlreiche Verträge und behördliche Entscheidungen bestehen.

Nachteile: der Käufer übernimmt auch historische Risiken der Gesellschaft (Steuern, Verbindlichkeiten, Streitigkeiten), weshalb die Due Diligence typischerweise umfangreicher ist.

Die Wahl des Modells hängt in der Praxis häufig ab von: Projektstand, Anzahl und Übertragbarkeit der Dokumente, Investorenerwartungen sowie dem Zeitplan. Das ist wirtschaftlich gut nachvollziehbar – warum es jedoch eine sorgfältige „Absicherung“ verlangt, zeigt sich besonders bei Genehmigungen, Grundstücksverträgen und der Zahlungsmechanik.

4) Übertragung wesentlicher Genehmigungen und Bescheide – grundsätzlich möglich, aber verfahrensgebunden

Dieses Thema ist besonders relevant bei Asset Deals, weil der Käufer (oder seine SPV) die bislang auf den Verkäufer bzw. die Projektgesellschaft ausgestellten Entscheidungen formell übernehmen muss.

In EE-Transaktionen ist daher entscheidend, ob (und wie) behördliche Entscheidungen/Genehmigungen auf den Käufer übertragen werden können. In vielen Fällen ist dies nach polnischem Recht möglich – jedoch nicht „automatisch“. Üblicherweise sind ein Antrag und die Erfüllung bestimmter formaler Voraussetzungen erforderlich.

Beispielhaft (je nach Projekt und Phase):

• eine Umweltentscheidung/Umweltgenehmigung kann auf einen anderen Rechtsträger übertragen werden (grundsätzlich mit Zustimmung der bisherigen Partei und unter Übernahme der Nebenbestimmungen durch den Erwerber),
• auch eine planungsrechtliche Zulässigkeitsentscheidung (die die Bebauung auf einem konkreten Grundstück ermöglicht) kann unter vergleichbaren Voraussetzungen übertragen werden,
• eine Baugenehmigung kann im Verwaltungsverfahren auf den „neuen Investor“ übertragen werden, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Bei einem Share Deal werden diese Entscheidungen in der Regel nicht übertragen, weil sie in derselben Gesellschaft verbleiben. Gleichwohl ist zu prüfen, ob der Eigentümerwechsel zusätzliche Pflichten auslöst (z. B. Informations- oder Zustimmungspflichten aus Verträgen) und ob die Projektunterlagen für Finanzierungszwecke ausreichend belastbar sind.

5) Projekt-Due-Diligence – was Käufer typischerweise prüfen

Unabhängig davon, ob die Transaktion als Asset Deal oder Share Deal strukturiert ist, möchte der Investor sicherstellen, dass er tatsächlich ein Projekt mit realistischem Umsetzungspfad erwirbt – und nicht nur einen Dokumentensatz ohne praktische Verwertbarkeit.

Damit die Transaktion planbar ist, erwarten Käufer regelmäßig eine Prüfung u. a. in folgenden Bereichen:

• Grundstücksrechte: Kontinuität der Titel (Pacht/Dienstbarkeiten), Zustimmung der Eigentümer, Abtretbarkeit, Kündigungsfristen und -gründe, „Change-of-Control“-Klauseln,
• Genehmigungen und Verfahren: Bestandskraft/Vollziehbarkeit, Anfechtungen, inhaltlicher Umfang, Übertragbarkeit (im Asset Deal) und Verfahrensablauf,
• Netzanschluss: Status, Kommunikation mit dem Netzbetreiber, Zeitplanrisiken; wenn Netzanschlussbedingungen erst nach der Transaktion eingeholt werden sollen – Bewertung der Realisierbarkeit und der Auswirkungen auf Kaufpreis und Zahlungsmechanik,
• technische und umweltbezogene Unterlagen: Vollständigkeit, Konsistenz, Nutzungsrechte (insbesondere Rechte an Gutachten und Studien),
• regulatorische und standortbezogene Risiken: planungsrechtliche Einschränkungen, Zufahrt, Infrastruktur-Kollisionen, Umweltauflagen,
• (bei Share Deals) Gesellschaftsrisiken: Steuern, Verbindlichkeiten, Streitigkeiten, „nicht projektbezogene“ Verträge, Compliance.

6) Kaufpreis, Meilensteine und „Step-in“-Mechanismen – damit das Projekt nicht stockt

Im EE-Bereich ist ein Meilenstein-Preismodell sehr verbreitet: ein Teil des Kaufpreises wird bei Unterzeichnung/Closing gezahlt, ein weiterer Teil erst nach Eintritt bestimmter Bedingungen (z. B. Erhalt der Netzanschlussbedingungen, Baugenehmigung oder formelle Übertragung einzelner Genehmigungen). Das ist marktüblich, erfordert aber eine saubere vertragliche Ausgestaltung.

Neben klassischen Sicherungsinstrumenten (Bedingungen, Vertragsstrafen, Garantien, Escrow-Lösungen, Long-Stop-Date) spielen Step-in-Mechanismen eine wichtige Rolle. Gemeint sind Regelungen, die dem Käufer ermöglichen, kritische Prozesse weiterzuführen, wenn das Projekt organisatorisch festhängt.

Das wird typischerweise umgesetzt durch:

• unwiderrufliche Vollmachten, um definierte Handlungen zu koordinieren (z. B. Anträge, Abstimmungen, Kommunikation mit Grundstückseigentümern oder dem Netzbetreiber),

• klare Mitwirkungspflichten des Verkäufers und einen nachvollziehbaren Übergabe-Prozess („Workflow“) für Unterlagen und Korrespondenz,

• die Möglichkeit, bestimmte Schritte selbst zu übernehmen oder einen Vertreter/Ersatzträger zu benennen, ohne dass das Projekt wegen fehlender Unterschrift, Zustimmung oder Erreichbarkeit auf Verkäuferseite stehen bleibt.

Ziel ist einfach: Der Käufer soll die tatsächliche Kontrolle über den Weg zu den nächsten Meilensteinen haben – insbesondere dann, wenn davon weitere Kaufpreisraten abhängen.

7) Umsatzsteuer (VAT), PCC und „ZCP“ – Steuern in Kürze

In Projekttransaktionen werden regelmäßig zwei Themen geprüft:

VAT vs. PCC

Grundsätzlich gilt: Unterliegt die Transaktion der Umsatzsteuer (VAT), ist die polnische Steuer auf zivilrechtliche Rechtsgeschäfte (PCC) in der Regel ausgeschlossen (mit gesetzlichen Ausnahmen).

Unterliegt die Transaktion nicht der VAT, kann PCC relevant werden; die konkrete Belastung hängt von der Qualifikation des Gegenstands ab (z. B. beim Verkauf von Anteilen im Share Deal regelmäßig 1 %).

Projektpaket oder Unternehmen / organisierter Unternehmensteil (ZCP)?

Wird ein Asset Deal als Übertragung eines Unternehmens oder eines organisierten Unternehmensteils (ZCP) qualifiziert, findet das VAT-Regime keine Anwendung. Das kann die steuerliche Last in Richtung PCC verschieben und beeinflusst häufig auch die Dokumentationslogik. Bei EE-Projekten in frühen Phasen wird oft vertreten, dass ein Bündel von Rechten und Unterlagen übertragen wird und kein selbständig funktionsfähiger Betrieb – die Bewertung ist jedoch immer einzelfallabhängig.

8) Zeitplan und Dokumentation – was Prozesse typischerweise beschleunigt

Für einen reibungslosen Ablauf arbeitet der Markt meist entlang einer klaren Sequenz:

1. Term Sheet / Angebot und Einigung auf das Modell (Asset/Share, Kaufpreis, Meilensteine),

2. Due Diligence und Gap-Liste (mit Plan zur Schließung),

3. Kaufvertrag + Begleitdokumente (Abtretungen, Zustimmungen, Vollmachten, Übertragungsprozess),

4. Closing und „Handover“ (Dokumentenpaket + Übergabe von Korrespondenz und Prozesszugängen),

5. Post-Closing-Schritte (insbesondere im Asset Deal: formale Übertragung von Genehmigungen/Verträgen, soweit nicht bis Closing abgeschlossen).

Wie wir unterstützen können

Wir begleiten den Verkauf und Erwerb von EE-Projekten in Polen rechtlich und steuerlich – einschließlich Wahl des Transaktionsmodells (Asset/Share), Erstellung und Verhandlung der Verträge, Strukturierung der Übertragungsmechanik, Unterstützung bei der Due Diligence sowie der „Absicherung“ von Zahlungsbedingungen und Sicherheiten im Einklang mit Investor- und Finanzierungsanforderungen.