Inwestycje w odnawialne źródła energii Sprzedaż projektów OZE w Polsce – jak wygląda transakcja i na co zwracają uwagę inwestorzy

Poniżej porządkujemy najważniejsze elementy takiej sprzedaży – z zachowaniem realiów prawnych i podatkowych, które w praktyce decydują o tym, czy transakcja dojdzie do skutku.

1) Co dokładnie jest przedmiotem sprzedaży?

W typowym projekcie OZE w fazie przedbudowlanej przedmiotem transakcji są m.in.:

• prawa do nieruchomości (dzierżawy, służebności, pełnomocnictwa od właścicieli),
• decyzje i postępowania administracyjne (w zależności od technologii i etapu: decyzja środowiskowa, WZ, pozwolenie na budowę, uzgodnienia),
• dokumentacja (koncepcje, raporty, mapy, analizy, korespondencja z organami),
• prawa i roszczenia „okołoprojektowe” (np. związane z procesem przyłączeniowym; często na tym etapie warunki przyłączenia nie są jeszcze uzyskane).

2) Etap projektu ma znaczenie (i wpływa na strukturę umowy)

Im wcześniejszy etap, tym częściej cena ma charakter warunkowy (np. uzależniony od uzyskania warunków przyłączenia). W praktyce inwestorzy mogą założyć, że warunki przyłączenia (WP) uzyskają już po przejęciu projektu – a to wpływa na konstrukcję płatności i zabezpieczeń (więcej o tym poniżej). Z perspektywy rynku ważne jest też to, że WP mają określony „okres życia” (co do zasady 2 lata).

3) Asset deal czy share deal – dwa podstawowe modele transakcji

W praktyce transakcje projektowe w OZE układają się najczęściej w jednym z dwóch modeli. Różnią się one tym, co dokładnie kupujemy, ile pracy wymaga przeniesienie praw i decyzji oraz jakie ryzyka historyczne „wchodzą” do transakcji.

Asset deal (sprzedaż pakietu praw do projektu)

Kupujący nabywa wyłącznie projektowe „aktywa” (prawa, decyzje, dokumentację), bez przejęcia spółki sprzedającego.

Plusy: czystsza struktura (mniej „historii” spółki), łatwiej wyłączyć niechciane ryzyka.

Minusy: często więcej pracy formalnej (cesje umów, przenoszenie decyzji, zgody właścicieli), wydłużony proces zakupu.

Share deal (sprzedaż udziałów w spółce projektowej – SPV)

Kupujący przejmuje spółkę, która już „trzyma” projekt (umowy, decyzje itp.).

Plusy: operacyjnie bywa prościej (mniej przenoszeń), szczególnie gdy decyzje/umowy są liczne.

Minusy: kupujący przejmuje także ryzyka historyczne spółki (podatki, zobowiązania, spory), więc due diligence jest zwykle bardziej rozbudowane.

W praktyce wybór modelu często wynika z: etapu projektu, liczby i „przenaszalności” dokumentów, oczekiwań inwestora oraz harmonogramu. To podejście jest biznesowo zrozumiałe — a dlaczego w praktyce wymaga dobrego „doszczelnienia”, widać szczególnie przy decyzjach, umowach gruntowych i mechanice płatności.

4) Przenoszenie kluczowych decyzji i pozwoleń – co do zasady jest możliwe, ale wymaga procedury

Ten temat jest szczególnie istotny w transakcjach typu asset deal, bo kupujący (lub jego SPV) musi „przejąć” decyzje wydane dotychczas na sprzedającego / spółkę projektową.

W transakcjach OZE newralgiczne jest to, czy (i jak) da się przenieść na kupującego decyzje wydane na sprzedającego / spółkę projektową. W wielu przypadkach polskie przepisy przewidują taką możliwość – jednak to nie dzieje się „automatycznie” i zwykle wymaga wniosku oraz spełnienia warunków formalnych.

Przykładowo :

• decyzja środowiskowa może zostać przeniesiona na inny podmiot (co do zasady: za zgodą dotychczasowej strony i przyjęciu warunków decyzji przez nabywcę).
• decyzja o warunkach zabudowy (WZ) również może zostać przeniesiona na inną osobę na analogicznych zasadach.
• pozwolenie na budowę podlega przeniesieniu na „nowego inwestora” w trybie administracyjnym, przy spełnieniu warunków ustawowych.

W share deal co do zasady nie „przenosimy” tych decyzji, bo zostają w tej samej spółce – ale nadal trzeba ocenić, czy zmiana właścicielska nie uruchamia dodatkowych obowiązków (np. informacyjnych lub kontraktowych) oraz czy dokumenty projektu są wystarczająco „stabilne” pod wymagania finansowania.

5) Due diligence projektu – co zwykle sprawdza kupujący

Niezależnie od tego, czy transakcja ma formę asset deal , czy share deal , inwestor najpierw chce mieć pewność, że faktycznie kupuje projekt „taki, jak w teaserze”, a nie zbiór dokumentów bez realnej wykonalności.

Żeby transakcja była przewidywalna, kupujący zwykle oczekuje co najmniej przeglądu w obszarach:

• prawa do gruntu: ciągłość tytułów (dzierżawy/służebności), zgody właścicieli, możliwość cesji, okresy i warunki wypowiedzenia, klauzule „change of control”,
• decyzje i postępowania: czy są ostateczne, wykonalne, zaskarżone; co dokładnie obejmują; czy można je przenieść (asset deal) i w jakim trybie,
• przyłączenie: status prac, korespondencja z OSD, ryzyka harmonogramu; w przypadku pozyskania WP po transakcji – ocena realności uzyskania i wpływu na cenę/mechanikę rozliczeń,
• dokumentacja techniczna i środowiskowa: kompletność, spójność, prawa do korzystania (w tym prawa autorskie do opracowań),
• ryzyka regulacyjne i lokalizacyjne: ograniczenia planistyczne, dostęp do drogi, kolizje infrastruktury, ograniczenia środowiskowe,
• (w share deal) ryzyka spółki: podatki, zobowiązania, spory, umowy „pozaprojektowe”, compliance.

6) Cena, kamienie milowe i mechanizmy „step-in” – żeby projekt nie stanął

W OZE często spotyka się model ceny „kamieni milowych”: część płatna przy podpisaniu/closing, a część dopiero po spełnieniu warunków (np. po uzyskaniu WP, pozwolenia na budowę, decyzji itp.). Taki model jest rynkowy, ale wymaga dobrej konstrukcji umownej.

W praktyce – obok klasycznych zabezpieczeń (warunki zawieszające/rozwiązujące, kary umowne, gwarancje, escrow, long-stop date) – ważną rolę odgrywają mechanizmy step-in, czyli rozwiązania pozwalające kupującemu wejść „w buty” sprzedającego w kluczowych procesach, jeżeli projekt utknie organizacyjnie.

Najczęściej oznacza to, że umowa i dokumenty towarzyszące przewidują m.in.:

• nieodwołalne pełnomocnictwa do prowadzenia/koordynowania uzgodnionych czynności (np. wniosków, uzgodnień, kontaktu z właścicielami lub OSD),
• obowiązek współdziałania sprzedającego oraz jasny „workflow” przekazania dokumentów i korespondencji,
• możliwość przejęcia określonych działań (lub wskazania podmiotu zastępczego) bez ryzyka, że projekt „stanie”, bo brakuje podpisu, zgody lub kontaktu po stronie sprzedającego.

Cel jest prosty: kupujący ma mieć realną kontrolę nad ścieżką do kolejnych milestone’ów, zwłaszcza jeśli od nich zależy druga część ceny.

7) VAT, PCC i „ZCP” – podatki w skrócie (które potrafią zmienić ekonomię transakcji)

W transakcjach projektowych najczęściej analizuje się m.in. dwie kwestie:

VAT vs PCC

Co do zasady, gdy transakcja podlega VAT, PCC jest wyłączony (z typowymi wyjątkami ustawowymi).

Jeżeli natomiast transakcja nie podlega VAT, PCC może się pojawić – a stawka zależy od kwalifikacji przedmiotu (np. dla sprzedaży udziałów przy share deal co do zasady 1%).

Czy sprzedajemy „pakiet praw”, czy przedsiębiorstwo / ZCP?

Jeżeli transakcja asset deal zostanie uznana za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP), przepisy VAT nie mają zastosowania.

To z kolei może „przesunąć” ciężar na PCC oraz zmienić podejście do dokumentowania transakcji. W projektach OZE (zwłaszcza w fazie wczesnej) często argumentuje się, że sprzedawany jest zestaw praw i dokumentów, a nie samodzielny, funkcjonujący biznes – ale ocena zawsze zależy od konkretu.

8) Harmonogram i dokumentacja – co zwykle usprawnia proces

Aby transakcja przebiegała sprawnie, rynek zwykle pracuje na logicznej sekwencji:

1. term sheet / oferta i uzgodnienie modelu (asset/share, cena, milestone’y),

2. due diligence i lista braków (z planem ich uzupełnienia),

3. umowa sprzedaży + dokumenty towarzyszące (cesje, zgody, pełnomocnictwa, procedura przeniesień),

4. closing i „handover” (pakiet dokumentów + przekazanie korespondencji i dostępu do procesu),

5. działania po-closing (w szczególności w asset deal: formalne przeniesienia decyzji/umów, jeśli nie dało się ich zamknąć w dacie closing).

Jak możemy pomóc

Wspieramy sprzedaż i zakup projektów OZE w Polsce od strony prawnej i podatkowej – w tym dobór modelu transakcji (asset/share), przygotowanie i negocjacje umów, ułożenie mechaniki przeniesień, wsparcie przy due diligence oraz „doszczelnienie” warunków płatności i zabezpieczeń pod wymagania inwestora i finansowania.