Immobilien und Bauwesen Die Auswirkungen der Änderungen im Raumplanungsgesetz – Droht uns ein Baustillstand?

Seit über einem Jahr gelten die Vorschriften des geänderten Raumplanungsgesetzes. In diesem Artikel stellen wir die wesentlichen Änderungen vor, die die Novelle mit sich gebracht hat, und beleuchten, wie die verschiedenen Akteure mit den Neuerungen umgehen und welche Auswirkungen diese haben könnten.

1. Der Generalplan

Das Hauptziel des Gesetzes ist die Vereinfachung, Beschleunigung und Vereinheitlichung der Verfahren zur Raumplanung in den Gemeinden. Eine der zentralen Änderungen ist die Einführung eines neuen Planungsinstruments, des sogenannten Generalplans der Gemeinde , der das derzeitige Studium der Bedingungen und Entwicklungsrichtungen der Raumplanung ersetzt.

Im Gegensatz zum Studium wird der Generalplan ein Instrument des örtlichen Rechts, was bedeutet, dass er ein bindendes Dokument für das jeweilige Gemeindegebiet sein wird. Der Generalplan soll ein einfacheres Dokument sein, das beispielsweise keinen informativen Charakter mehr hat. Er wird die gesamte Fläche der Gemeinde umfassen und die Grundlage für die Verabschiedung von Bebauungsplänen sowie für die Erteilung von Bau- und Nutzungsentscheidungen bilden.

2. Baustillstand – Was passiert mit Investitionen im Jahr 2026?

Die Gemeinden sind verpflichtet, bis Ende 2025 Generalpläne zu verabschieden. Diese Vorgabe wurde von Experten und kommunalen Vertretern kritisiert. Auch wir halten den Termin für möglicherweise zu kurz. Gemeinden warnen, dass die gesetzliche Frist kaum einzuhalten sei. Welche Konsequenzen könnte das haben? Aus Sicht der Unternehmen ist der Investitions- und Baustillstand die gravierendste mögliche Folge.

Ab dem 1. Januar 2026 können Bau- und Nutzungsentscheidungen nur noch für Gebiete getroffen werden, die durch einen Generalplan abgedeckt sind. Der Generalplan wird spezifische Bereiche ausweisen (sogenannte Ergänzungsbauflächen), in denen Investitionen auf Grundlage von Bauentscheidungen möglich sind. Fehlt der Generalplan, können keine Bau- und Nutzungsentscheidungen getroffen werden. Es sei daran erinnert, dass der Großteil des Landes nicht durch Bebauungspläne abgedeckt ist.

Auch die Bau- und Nutzungsentscheidungen selbst unterliegen wesentlichen Änderungen. Ursprünglich plante der Gesetzgeber, dieses Instrument abzuschaffen, nahm jedoch letztlich Abstand von diesem Vorhaben. Stattdessen wurde eine zeitliche Begrenzung eingeführt: Bisher waren diese Entscheidungen unbefristet gültig, künftig gelten sie für fünf Jahre.

3. Neue Instrumente – Der Integrierte Investitionsplan

Das Gesetz führte zudem einen neuen Typ von Bebauungsplan ein: den Integrierten Investitionsplan . Dieser wird von der Gemeinde auf Antrag eines Investors verabschiedet, der an spezifischen planerischen Rahmenbedingungen für eine bestimmte Investition interessiert ist.

Vor der Verabschiedung des Plans schließen die Gemeinde und der Investor einen sogenannten städtebaulichen Vertrag ab, durch den sich der Investor verpflichtet, ergänzende Investitionen wie den Bau einer Schule, eines Kindergartens, einer Straße oder der technischen Erschließung zu übernehmen. Der Investor kann sich zudem verpflichten, die Kosten für die Erstellung des integrierten Investitionsplans teilweise oder vollständig zu tragen.

4. Weitere Änderungen

Die Gesetzesnovelle bringt auch andere wichtige Neuerungen mit sich, darunter:

• Die Möglichkeit für Gemeinden, Bereiche auszuweisen, in denen keine Wohnbebauung zulässig ist;
• Die Einführung eines kostenlosen und allgemein zugänglichen Städtebauregisters im Jahr 2026, das Dokumente aus dem Prozess der Bebauungsplanung sowie Ergebnisse öffentlicher Konsultationen veröffentlichen wird;
• Die Verpflichtung der Gemeinden, bis 2026 Entwicklungsstrategien zu erstellen, die unter anderem die Hauptbestandteile der technischen und sozialen Infrastruktur, Grundsätze für die Standortwahl öffentlicher Investitionen sowie für Anlagen mit einer Leistung von über 500 kW umfassen.

5. Fazit

Die Einführung des Generalplans als Instrument des örtlichen Rechts, das sowohl für Investoren als auch für öffentliche Stellen verbindlich ist, erscheint eine sinnvolle Lösung. Das bisherige Studium der Bedingungen und Entwicklungsrichtungen war kein ausreichendes Instrument und führte zu unterschiedlichen Interpretationen. Dennoch äußern Gemeinden Bedenken hinsichtlich der kurzen Frist zur Annahme der Pläne, insbesondere angesichts des Mangels an qualifizierten Stadtplanern.

In Bezug auf Bau- und Nutzungsentscheidungen nach dem 1. Januar 2026 bleiben viele Fragen offen. Es ist zu erwarten, dass Gemeinden die Verabschiedung von General- und Bebauungsplänen beschleunigen werden. Ein großflächiger Investitionsstillstand ist unwahrscheinlich, doch Investoren sollten sicherstellen, vor diesem Datum Bau- und Nutzungsentscheidungen zu beantragen.

Positiv zu bewerten sind auch der integrierte Investitionsplan und der städtebauliche Vertrag, die dazu beitragen könnten, Streitigkeiten zwischen Gemeinden und Investoren zu vermeiden. Nichtsdestotrotz bleiben Herausforderungen, wie die kurzen Fristen und die Abwägung oft widersprüchlicher Interessen von Gemeinden, Investoren und Einwohnern.

Der Anwendungsbereich des integrierten Investitionsplans soll erweitert werden, unter anderem auf Investitionen in erneuerbare Energien wie Windparks. Wir erwarten weitere Entwicklungen in diesem Bereich.