Nieruchomości i budownictwo Skutki zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – czy grozi nam paraliż budowlany?

Już ponad rok obowiązują przepisy zmienionej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W niniejszym artykule przedstawimy główne zmiany, jakie wprowadziła nowelizacja oraz przyjrzymy się, jak poszczególne podmioty radzą sobie ze zmianami i jakie skutki one przyniosą.

1. Plan ogólny

Głównym założeniem Ustawy jest uproszczenie, przyśpieszenie oraz ujednolicenie procedur dotyczących planowania przestrzennego w gminach. Jedną z kluczowych zmian jest wprowadzenie nowego instrumentu planistycznego, tj. Planu ogólnego gminy , który zastąpi funkcjonujące obecnie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

W przeciwieństwie do Studium, Plan ogólny ma być aktem prawa miejscowego, co oznacza, że stanie się dokumentem wiążącym (powszechnie obowiązującym) na terenie danej gminy. Plan ogólny ma być w założeniu dokumentem prostszym, pozbawionym chociażby części o charakterze informacyjnym. Jego zakres obejmie całą powierzchnię gminy oraz będzie stanowił podstawę do uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

2. Paraliż budowlany – co z inwestycjami w 2026 r.?

Gminy zostały zobowiązane do przyjęcia Planów ogólnych do końca 2025 r. Ten wymóg spotkał się z krytyką ekspertów i samorządowców. Również w naszej ocenie termin ten może okazać się zbyt krótki. Gminy alarmują, że ustawowy termin jest nierealny do dotrzymania. Jakie to może nieść ze sobą konsekwencje? Najbardziej istotną z punktu widzenia przedsiębiorców może być paraliż inwestycyjny i budowlany. Wynika to z faktu, iż od 01 stycznia 2026 r. decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydane tylko dla takiego obszaru, dla którego przyjęty został plan ogólny. Plan ogólny wskaże konkretne miejsca (tzw. obszary uzupełnienia zabudowy), w których będzie możliwa realizacja inwestycji na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Brak planu oznaczać będzie zatem brak możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Przypomnieć należy, że większość powierzchni kraju nie jest objętą żadnymi planami miejscowymi.

Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu również stanowią przedmiot dość istotnych zmian. Początkowo ustawodawca planował likwidację tego narzędzia, jednak ostatecznie odstąpił od tego zamiaru. Zamiast tego wprowadzono określony czas obowiązywania tych decyzji, które obecnie są bezterminowe. Na mocy zmienionych przepisów, decyzje o warunkach zabudowy obowiązują przez 5 lat.

3. Nowe instrumenty – Zintegrowany Plan Inwestycyjny

Ustawa wprowadziła ponadto dodatkowy rodzaj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – tzw. zintegrowany plan inwestycyjny. Plan ten będzie uchwalany przez gminę na wniosek inwestora, zainteresowanego ukształtowaniem konkretnym warunków planistycznych, które umożliwią inwestorowi realizację konkretnej inwestycji.

Przed uchwaleniem planu, gmina oraz inwestor zawrą tzw. umowę urbanistyczną , na mocy której inwestor zobowiąże się wobec gminy do realizacji tzw. inwestycji uzupełniającej (np. budowy szkoły, przedszkola, drogi czy sieci uzbrojenia terenu), a także będzie mógł zobowiązać się do pokrycia części lub całości kosztów związanych z uchwaleniem zintegrowanego planu inwestycyjnego.

4. Inne zmiany

Nowelizacja Ustawy wprowadziła także inne, istotne zmiany. Należą do nich:

• wprowadzenie możliwości wyznaczenia przez gminy miejsc, na których nie będzie można lokalizować budownictwa mieszkaniowego;
• uruchomienie w 2026 r. nieodpłatnego i powszechnie dostępnego Rejestru Urbanistycznego, w którym publikowane będą np. dokumenty powstałe w ramach procesu przyjmowania planów miejscowych czy wyniki konsultacji społecznych;
• wprowadzenie przez gminy do 2026 r. strategii rozwoju gminy, określającej m.in. główne elementy infrastruktury technicznej i społecznej, zasady lokalizacji kluczowych inwestycji celu publicznego, zasad lokalizacji urządzeń wytwarzających energię o mocy zainstalowanej przekraczającej 500 kW.

5. Podsumowanie

Wprowadzenie Planu ogólnego jako aktu prawa miejscowego, obowiązującego wszystkie zainteresowane strony – zarówno inwestorów, jak i organy władzy publicznej, wydaje się być słusznym rozwiązaniem. Dotychczasowe Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie było wystarczająco skutecznym narzędziem i prowadziło do różnych interpretacji. W tym aspekcie obserwujemy jednak obawy samorządów, które wskazują na krótki termin do przyjęcia planów, co związane jest z brakiem odpowiedniej ilości specjalistów z zakresu urbanistyki, którzy mogliby przygotować ten dokument.

W kontekście wydawania decyzji o warunkach zabudowy po 01.01.2026 r. pozostaje nadal wiele niewiadomych. Gminy z pewnością przyśpieszą z przyjmowaniem planów ogólnych oraz planów miejscowych. Paraliż inwestycyjny na masową skalę nie grozi, jednak inwestorzy, którzy mają jakiekolwiek wątpliwości, powinni poważnie zastanowić się nad wszczęciem postępowania o uzyskanie warunków zabudowy przed dniem 01.01.2026.

Pozytywnie ocenić należy również wprowadzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego oraz umowy urbanistycznej, które powinny przyczynić się do likwidacji sporów pomiędzy gminą a inwestorem. Niemniej jednak, nie można pominąć takich aspektów, które zostały podniesione przez samorządy, jak zbyt krótki termin na uchwalenie planów ogólnych oraz wyważenie często sprzecznych interesów gminnych, inwestorów oraz mieszkańców w przypadku uchwalania zintegrowanych planów inwestycyjnych.

Zakres zastosowania zintegrowanego planu inwestycyjnego ma zostać również poszerzony. Możliwość jego przygotowania dotyczyć ma również inwestycji w odnawialne źródła energii w postaci farm wiatrowych. Czekamy na dalszy rozwój prac w tym zakresie.